依頼先には、大きく分けて「住宅メーカー」・「工務店」・「設計事務所」の３タイプがあります。
各タイプには、当然メリット・デメリットがあり、皆さんが何を優先するかによって依頼先も変わってきます。
まず、各依頼先のメリット・デメリットを十分理解した上で依頼先の絞込みを行いましょう。
なお情報収集では、自社システムのデメリットは言いません。依頼先の選定の判断として第３者の専門家の率直な意見を聞いてみるのも業者選定の参考になると思います。
依頼先の特徴はこちらを参照下さい。
希望する建物の工法を何にするかで依頼先も変わります。工法には一般的に木造軸組工法・ツーバイフォー工法・プレハブ工法（木質系・鉄骨系・コンクリート系・ユニット系）等があり、皆さんが希望する工法が、経験豊富で得意な建築会社に依頼する事が大事です。
なお各種工法にはメリット・デメリットがあり敷地条件・プラン・建物規模・地盤強度・価格・工事期間等のさまざまな条件に一番適している工法を採用する事が一番望ましく、第３者の専門家の率直な意見も参考にしましょう。
家づくりに対する考え方や価値観は十人十色。その中で自分の希望する建物イメージに合った住宅の経験豊富な建築会社に依頼しましょう。
また、担当する営業マンや設計担当者が、あなたの希望する建物のイメージを十分に理解している事も重要です。
住宅の計画段階から建物引渡しまで、早くて１年位かかります。建築会社は少しでも早く契約に持ち込むために,営業マンは契約するまでは 一生懸命対応してくれますが、いざ契約が完了すれば設計担当者に引き継がれ、今までの動きが嘘の様に営業担当者の動きが変わる事が多々あります。
これは、工事に入っても同じ事で、営業マンは次のお客さんを追いかける事を優先し「釣った魚には餌はいらない」と同じような現象になっています。
当然、分業システムで行っている場合は、各専門部署に引き継がれて行くわけですが、担当窓口は１本化で対応出来る建築会社に依頼する方が、スムーズに話が流れて行きます。この様な現象は住宅メーカーに多く見られる現象で、契約前にどの様なシステムになっているか事前に確認する事も重要です。
依頼先を工務店で検討中の方は、必ず建築士・施工管理技士など、建築に関する有資格者の人数を調べてみて下さい。有資格者の人数で、だいたいの工務店の能力が把握出来ます。 また 不明確な内容や施工対応 及びよく起きる手抜き工事ヶ所や欠陥住宅につながる重要なヶ所の施工対応を事前確認する事で技術力が判断ができます。
尚、住宅メーカーはマニュアルが整備され、特殊なプランや納まりをしない限りは、一般的には問題は無いと思います。ただし、下請け工務店が施工する為に協力工務店のレベル 及び工事担当者のレベルにより、施工能力に大きく差が出ます。住宅メーカーの工事監理体制が、きちんと確立されているか確認を取るようにしましょう。
また設計事務所に依頼する場合は、住宅の経験が豊富な設計事務所に依頼してください。なお設計事務所でも木造住宅について、経験不足の事務所が多いので注意することが必要です。
設計・施工一体型の住宅メーカー、または工務店へ依頼する場合は、特に工事について十分な注意が必要です。現場監督が工事監理者も兼ねるので内輪の検査となり、会社の利益確保を優先し、欠陥住宅・手抜き工事の発生率が高くなります。また住宅メーカーの現場監督は物件数を多く持ち、下請け工務店まかせになる場合が多いので、必ず工事監理体制を確認し、工事担当者がどれぐらいの物件を持っているか確認しましよう。
住まいは家族の生活の場。家族の生活スタイルの実態を冷静に把握し、それに合わせて住まいづくりを考える事が重要です。家族全員が快適に暮らす事の出来る住まいをつくる為に、まず現在の家族の生活を見直して下さい。
更に、現在住んでいる住宅に対する不満・改善したい点を書き出し、これから新しく建てる住まいの要望事項を整理しましょう。
必要部屋数・広さ・動線・家のイメージ・車の台数・外構・予算などの希望を、家族の中で話し合い要望について絶対条件と優先順位を整理して下さい。これは、設計担当者がプランを検討する上での基本となり、希望するプランに近いものが提案されます。そのプランをベースに検討を進めて行きましょう。
また現在使っている家具を設置する場合は、家具リストを作成するか設計担当者に申し出て、プランに反映させる事も大事な事です。
住宅のプランは、ただ単に間取りを描くのではなく、そこで生活するライフステージにより最善のプランを検討し、細部に渡る使い勝手、落ち着いた空間づくり、日本独特の四季の移り変わりに適応させるなど、さまざまな検討が必要です。
出来れば住宅設計を専門に対応している経験豊富な設計者に提案してもらう事をお勧めいたします。
設計事務所でも、住宅の経験少ない事務所が殆どです。また、住宅を経験していても、住宅メーカー・工務店の下請けとして代願専門に対応している設計事務所に依頼するのは避けた方が賢明です。
また 住宅を専門に扱っている第三者の専門家にチェックしてもらうのも、率直な意見が聞けて安心できます。
机上のプランでは、なかなか解り難いものです。部屋の広さ・ユニットバスの広さ・キッチンの使い勝手・扉の開口幅・廊下、階段の広さなど、現在住んでいる建物の寸法を測って提案プランと対比してみましょう。
また、キッチン・ユニットバスなどの住設メーカーのショウルームや住宅展示場にて実際に確認するのも参考になります。ただし住宅展示場は、住宅メーカーがお客様を集客するために、高いコストをかけて豪華にし、さらに玄関・階段・ローカなど広めに建てていますので注意して対比検討してください。
建築会社から提案されたプランの中で、日常の生活を検討してみて下さい。家族一人一人が、朝起きてからトイレ・洗面・食事など生活の行動を検討し、動作がスムーズにいく間取りになっているか、また将来の家族構成やライフスタイルの変化に合わせて、対応しやすいプランになっているか、隣家の窓と干渉していないかなど、様々な生活動作をプランの中で検討する事により最善のプランが生まれてきます。
日本には四季と言うすばらしい自然の恵みがあります。いくら狭い土地の場合でも、自然を無視したプランは問題です。これから先の長い間生活する上で、自然の光と風を感じ取れる住宅を心かけてください。
住まいの良し悪しは設計で決まります。設計には、プラン・仕様・設備・カラーコーディネート・建物性能などの様々な検討が必要です。営業マンにあせらされて計画すると、後で後悔する事も考えられますので、納得したプランで十分に検討する事をお勧めいたします。
工事が始まって、少しずつ形が見えて来た時点で変更する場合、余分な費用が発生し、また建物の性能にも影響しますので注意して下さい。
建物の性能については、建物性能の基礎知識をご覧下さい。
新聞の折込チラシに坪２９万よりなどと安さを売りに、販売戦略を打ち出している工務店や、住宅メーカーで坪２５万よりと住宅業界を驚かせた商品も一時出回りました。
当然、安い方が良いのですが「安かろう・悪かろう」では問題です。特にローコストを売りにしている会社は注意が必要です。仕様・建物性能など、価格に含まれる内容が明確になっていますか？あなたが考えているイメージとまったく違う建物では、後々トラブルの元となりかねません。
尚 住宅メーカーに多いメーターモジュール商品は、延べ床面積が大きくなり、坪単価で表示する場合安く見せる事が出来ます。また 吹き抜け・バルコニー・ポーチなどの面積を含んで安く見せるテクニックを使っている建築会社も見受けられます。
坪単価表示の安さのみにとらわれず、建物の仕様・性能・設備・工事範囲の把握検討を十分に行なった上で判断しましょう。
住宅の価格は各社独自の見積システムを採用しているため、皆さんには解り難いものです。
このシステムは、生産者サイドの合理化を図ったシステムで、決して消費者サイドから考えれば見積内容が不透明で良いシステムとは言えません。
この解らない不透明な住宅価格システムの中では１社だけに見積依頼せず、必ず２社〜３社に見積依頼を行い適正な価格競争を行ってください。その場合、同じ工事内容（工事範囲・仕様・グレード・建物性能）・施工条件にて見積り依頼をしなければ、適正な見積比較検討ができません。専門家の支援を受けて対応することが賢明でスムーズに運びます。
数社に見積比較検討するのは良いのですが、住宅メーカーは、他社との差別化を図り、独自のオリジナル工法にて、見積対比を避ける戦略を取っています。一方を工務店、片や住宅メーカーとを見積比較しても、総建築費の比較は出来ますが、あまり意味の無い事です。
まずは、工法を絞り込んで見積比較を行う様にしましょう。
※一般的な木造軸組み工法２階建ての見積りを掲載しています。参考にしてください。
各建材・設備の仕様・グレードを明確にしなければ、業者まかせとなり、各社思い思いのグレードの見積書が提出され、正しい価格の比較検討が出来ません。また契約後 自分の思っていた内容との違いが解りトラブルの元となります。安さだけで決めると逆に後で 一番高い建築会社と契約した事になりかねません。建築会社まかせにせず、情報収集の中から整理して、仕様・グレードを自分自身で決め込んでください。なお目に見える部分の仕上材などは、見積比較検討が解り易いのですが、構造材や下地材などの隠れる部分が一般の方には解り難いところです。またごまかされ易いところでもあります。出来れば第３者の専門家のアドバイス・支援を受けて各建材・設備の仕様・グレードを明確にし、あなたが描いている住宅のイメージ・性能を確実なものとして２社見積を取って比較検討する事をお勧めいたします。
平成１２年１０月より発足した住宅性能表示制度にて、構造の安定性・耐久性・耐火性など、住宅に求められる建物の性能レベル基準が制定されました。この性能表示制度は任意の制度で、あえて申請費用がかかりますので、しっかりした建築会社に依頼する場合は、本申請する必要性は有りませんが、見積比較検討を行う上で、この性能基準を上手に活用して対応する事をお勧め致します。なお性能表示制度の性能基準は、専門的な知識が必要で第３者のアドバイスをうける事をお勧めいたします。
建物の性能については、建物性能の基礎知識をご覧下さい。
営業マンは、会社から出された月々のノルマがあり、早く契約するための、様々なトークを用意しています。一生に一度と言っても過言ではない、高価な住宅を安易に契約できるでしょうか。先行請負契約方式であっても、何かの理由がない限り、急がず時間をかけてプラン・仕様・建物性能・価格を十分に検討し、納得した形で契約するようにしましょう。
「今月御契約して頂いたら、キャンペーン期間（決算月）でお安くできます」は営業マンの常用の営業トークです。営業マンは、あなたの計画する住宅の受注が欲しいのです。あせって契約させられるのではなく、十分に検討した上で、消費者主導で契約するようにしましょう。
また、当事務所が作成したチェックシートの内容を把握した上で契約にのぞむことをお勧めいたします。
【建築主のためのチェックシート】
| プランチェックシート | 仕上げチェックシート |
| 建具チェックシート | 住宅設備チェックシート |
| 設備チェックリスト | 性能チェックリスト |
| 構造材チェックリスト |
営業マンは早期契約するために、時にはオーバートークを使う事があります。契約するまでの打合せ事項、疑問点の確認内容などが契約書に明確に記載されているかチェックしましょう。もし、記載されていない場合は、打合せ議事録を契約書に添付するか、特記事項に必ず明記した状態で契約することをお勧めいたします。
先行契約での最大の問題点は、工事が進むにつれて隠れて行く部分の仕様が不明確な状態で契約することです。ここが不明確になっていれば、手抜き工事・手配や施工ミスがあっても建築主には解らず、また発覚しても生産者側の都合の良い言い訳で終わってしまいます。契約書には必ず細部に渡って仕様が明確に記載された仕様書を添付して契約する事をお勧めいたします。
住宅メーカーでは、その商品の細部に至までの仕様・納まりを表した社内用マニュアルが用意されていますので、関係する項目の資料を入手し、必ず確認してから契約するようにして下さい。また工務店では、マニュアルが用意されていない工務店が多く、特に注意する事が必要です。工事が進むにつれて隠れて行く部分はシステムキッチン・ユニットバスなどの住宅設備やクロス・フローリングなどの仕上材と違って専門的知識が必要です。第３者の専門家に契約図面と共に、細部にわたる仕様のチェックをしてもらう事をお勧めいたします。
契約書類には、概要を表した契約書と、細かい取り決めを表した契約約款が添付されます。契約約款は各社、生産者側の都合の良いように記載されているケースが多く、必ず契約約款の内容を事前に確認し建築主の不利益になる項目を、相手先に修正を申し出てください。
内容も確認せず契約を行なって、後々何らかの問題が発生した場合の対応で、予期せぬ費用が発生し建築会社とトラブルになる事があります。
「転ばぬ先の杖」難しい言い回しの文章が書かれていますが、解らない事は相手先に確認するか、第３者の専門家にチェックしてもらいアドバイスを受けてから工事請負契約を締結する事をお勧めいたします。
尚、契約約款内容のチェックや、約款が用意されていない場合の、建築主側からの約款請求用の雛型として、当事務所にて契約約款「推奨版」の配布サービスを行なっております。
詳しくは、工事請負契約約款（推奨版）販売のご案内をご覧下さい。
また 建物の短期保証関係が明確に記載された書類も契約書に添付することを忘れずに。
契約の注意点等は、「工事請負契約とは」の工事請負契約締結の注意点をご覧下さい。
軟弱な地盤に家を建てると、地盤沈下（家全体が沈む）や不同沈下（軟弱な部分だけ傾いて沈む）を招く恐れがあります。「念願のマイホームを建てたけど不同沈下し始めた」「新築後たった１年で、家が傾いて窓が開けられない」そんなトラブルをよく耳にします。
地盤によるトラブルを避けるためにも、必ず地盤調査を行い、建物全体の荷重に耐えられる地盤である事を確認する事が重要です。また同じ敷地内で建て替えを行なう場合でも、近隣の地下水位の変動など、地質が変化する事も考えられるため、既存の建物に問題がなくても調査する方が賢明です。地盤調査の内容により、地盤補強が必要か判断されますが、出来れば第三者の専門家のアドバイスを受ける事をお勧めいたします。
地盤の耐力が有るのに、地盤補強が必要と言って追加金額を請求される場合も考えられますので、特に地盤補強の判定には注意して下さい。
平面図・立面図・断面図などの縮尺１／１００の一般図や簡単な仕上表程度の図面しか作成されず、工事を行うケースを見うけます。
色々な業種の職人さによって工事が進められますが、一般図程度の図面では、営業担当者や設計担当者と打合せした内容が現場に伝わりません。仮に概略は伝わっても、施工者の都合の良い納まりや品質の材料が使われ、見積内容と違う施工（手抜き工事）が行われてはたまりません。また その施工者が、技術レベルが低かったら欠陥住宅を招くことにもなります。
本当に信頼できる建築会社は、詳細図や特に重要な構造関係の図面を建築主に提出し、納得されるまで内容の説明を行い建築主との意思の疎通がないようにします。一般図のみで重要な図面を提出せず、細部の明確化を図らない建築会社は要注意、依頼は避けたほうが無難です。
住まいづくりに必要な図面を参照して下さい。
建物の耐震性能や耐久性能を損なう、重要なヶ所の施工対応がどの様に行われるか、契約前に書面にて建築会社に事前施工確認を行いましょう。また 契約前に確認出来ていない場合は、最悪、工事着手までに書面にて確認を行って下さい。
本来、工事請負者が建物の品質向上を図るために、事前チェックや職人さんへの指示を行うものですが、利益確保を優先にするため、未チェック対応で大工さんや職人さん任せにし、隠れるヶ所の施工手順の違いや、未施工状態で「手抜き工事」や「欠陥工事」が発生しています。これを事前に防ぐために、手抜き工事が多発する項目や建物の性能を左右する重要な箇所について、事前に施工確認を行い欠陥住宅の防御策を講じるようにしましょう。
尚、施工チェックは専門的要素が多く、第三者の専門家の検査（第三者監理）を受けて対応することをお勧めいたします。
住宅を施工するために必要な実施設計図の内容が、契約時に取り決めた内容と違いはないか、また建物完成後、目で確認できない部分についての仕様確認を十分に行いましょう。
会社の利益を優先させて工事が進む段階で、隠れる部分を勝手に仕様を変られる事が多々有ります。
なお、実施設計図面の解読には専門的知識が必要です。欠陥住宅・手抜き工事を防ぐためにも、現場検査と合わせて、第３者の専門家に実施図面をチェックしてもらう事をお勧めいたします。
本来、建築主の立場で設計図面通りに工事が行われているかをチェックするために、工事監理者が法律上必要です。
しかし、住宅業界の悪い体質で、現場監督と同じ人物が兼任で工事監理を行っているか、もしくは社員でなくても、施工会社に頼まれた人が、業者側の立場で監理を行っているのが現状です。本来あるべきチェック機能が働いていません。
その様な施工体制が原因で欠陥住宅が生じるのですが、それを防ぐためにも頻繁に足を運んで、現場の重要なチェックポイントの施工状況を確認して下さい。
また、写真を撮るのも一つの手段です。生産者の勝手な都合で建築主の目に届かない所で変更されたり、手抜き工事を未然に防ぐ事が出来ます。
特に、構造関係 及び雨仕舞いに関する施工は重要です。
なお専門性が高いので第３者の専門家に検査（第三者監理）してもらう事もお勧めいたします。
欠陥住宅をつくらない技術的なポイントは、欠陥住宅防御策をご覧下さい。