住宅ローンの基礎知識　　住宅ローンの金利タイプとは

住宅ローンを選ぶうえで重要ポイントの一つが、どの金利タイプを選択するかです。

現在、扱われている住宅ローンの主な金利タイプは、公的融資から民間融資まで含めて、大きく分けて「変動金利型」、「固定金利選択型」、「固定金利型」、の３つの金利タイプがあります。

それぞれの特長とメリット・デメリットを理解した上で、ご自分のライフプランに合った、金利タイプを選択することが大切です。

変動金利型とは、借入期間中、世の中の金利の動きに合わせて金利が変動する金利タイプで、年２回 金利が見直されますが、返済額の変更は５年に１度行われ、返済額の上昇幅は最大２５％までとされています。

変動金利型は、金利が半年に1回見直されるため低金利時期や金利が下がっている時には金利が抑えられるためメリットを受けることができますが、金利が上昇した場合、適用される金利自体は半年ごとに制限なく変わり、支払う利息も増すので、金利上昇リスクを受ける点で注意が必要です。

この他に、上限金利を設定した上限金利特約（キャップ）付変動金利型というものもあり、上限金利が決まっているため市場の金利が上昇したとしても影響を受けないというメリットがありますが、初期に設定される金利は高めです。

公的融資の財形住宅融資は、５年毎の金利見直しとなっていて、「５年固定金利型」という紛らわしい表現で紹介されていますが、５年ごとに金利と返済額が見直されるので、民間住宅ローンで言うところの「変動金利５年もの」と同じタイプというわけです。
また、財形住宅融資の場合は、金利変更後の返済額の上限が１．５倍となっている点に注意が必要です。

固定金利選択型とは、当初から数年間の金利が固定される特約を結ぶ金利タイプで、都市銀行をはじめ信託銀行や地方銀行など、多くの民間金融機関でこのタイプが扱われ、借入後、金利が固定される期間には、２年、３年、５年、１０年などがあります。
その固定金利期間終了後は、その時点の金利で改めて「変動金利型」や「固定金利選択型」を選ぶことになっています。
尚、一部の金融機関には、一度変動金利型を選ぶと、再び固定金利型を選べないという商品もあるので、あらかじめ確認することをお勧めいたします。

固定金利選択型は、固定金利期間が短いほど金利が低めで、キャンペーン合戦の代表的な商品といえます。

たとえば、期間の短い２年固定タイプや３年固定タイプは、キャンペーンによる優遇金利にて、一般の変動金利型より金利が低い場合もあります。
また、当初の固定金利期間終了後も、一定の割合で金利優遇してくれる商品が多くなっています。その優遇幅は、店頭の表示金利から−0.2％、−0.4％、−0.7％など金融機関によってさまざまです。

しかし、固定金利期間が終了し、金利が改定した後の返済額は、適用される金利しだいで変わります。返済額の変動幅については、変動金利型のように上限が設定されていないので、金利が上がればそれだけ即座に毎月返済額も上昇してしまいます。

尚、固定金利選択型も、完済までの期間に金利がかわるので、変動金利型の一種とも言えます。

固定金利型とは、住宅ローンを組む際の最初に決められた金利が、返済終了まで一定に続く金利タイプで、「全期間固定金利型」とも言われ、金利が固定であるため、低金利時に住宅ローンを組むと将来金利上昇時のリスクを減らすことができ、また、返済金額が変動しないため返済計画が立てやすい面もあります。

固定金利型は、都市銀行などを中心とした一部の民間住宅ローンや、証券化ローンである「フラット35」で採用されています。
また、当初の一定期間（１０年が一般的）より、それ以降の金利が若干高く設定されている「段階金利型」も固定金利型の一種です。

「全期間固定金利型」も「段階金利型」も、いずれも借入時点で将来の金利が決まるため、将来的な返済額もあらかじめ確定しますが、金利水準は変動金利より高めに設定されているのが一般的です。
また、金利が下降した場合、結果的に金利負担が大きくなることになるので、金利の差が大きくなる場合には、住宅ローンの「借り換え」を検討する必要があります。