住宅瑕疵担保履行法

平成２００５年に発生した耐震強度偽装事件で、売主業者（ヒューザー）の資力不足からの倒産により、購入者への補償ができなかった事が大きな社会問題となり、この住宅瑕疵担保履行法が新たに制定されました。

新しく住宅を建てる場合や、建売やマンションを購入する場合で、品確法にて建築業者や販売業者に義務付けられている住宅瑕疵担保責任が、倒産や資力不足で果たせなければ、消費者が泣寝入りになってしまいます。

それを防ぐため、新築住宅を供給する事業者に対して、保険若しくは供託金を強制的に義務付けし、建物引渡後１０年以内に瑕疵が発生し場合で、事業者が倒産した場合や資力不足等で対応出来ない場合でも、補修・補償費用の支払いが保険法人等から受けられるように、消費者保護の観点から設けられた新たな法律です。

正式には「特定住宅瑕疵担保責任の履行の確保等に関する法律」といい、平成２１年１０月１日以降に引き渡される新築住宅から義務付けされました。

また、消費者と建設業者や販売業者の間で、紛争が生じた場合には、住宅性能表示制度と同様の紛争処理が受けられるようになりました。

住宅瑕疵担保責任とは、全ての新築住宅の契約（請負契約・売買契約）において、建物引渡後１０年以内に、基礎・壁・柱・小屋組・土台・筋交・床板・屋根材・横架材などの基本構造部に瑕疵がある場合や、屋根・外壁・開口部からの雨水の浸入がある場合は、補修や損害賠償を求めることができ、請負業者や販売業者はその責任を負います。

新築住宅に瑕疵があった場合に、補修等を行った事業者に、保険金が支払われる制度で、保険への加入にあたっては、新築住宅の工事中に検査が行われます。

また、事業者が倒産しているなど、補修等が行えない場合、保険に加入している新築住宅（保険付き住宅）を取得した人は、保険法人に対し、瑕疵の補修などにかかる費用（保険金）を請求することができます（直接請求）。

新築住宅に瑕疵があれば、事業者はその補修等を行う責任がありますが、事業者が倒産している場合等は、この責任を果たすことができません。そこで、このような場合に備えて、事業者が、法律で定められた額の保証金（現金等）をあらかじめ法務局などの供託所に預けておく制度です。

尚、事業者が倒産しているなど、補修等が行えない場合、新築住宅を取得した人は、供託所に対して瑕疵の補修等に必要な金額について、保証金からの還付を請求することができます（還付請求）。

住宅瑕疵担保責任保険が付された住宅の売主や請負人（売主等）とその買主や発注者（買主等）との間で紛争が生じた場合、消費者保護の観点から住宅専門の紛争処理機関において、適切かつ迅速な紛争処理が受けられます。

具体的には、売主等または買主等が「指定住宅紛争処理機関（住宅紛争審査会）」に申請して、「あっせん」、「調停」または「仲裁」を受けることができます。

この紛争処理のために申請者または相手方が負担する費用は、原則として申請手数料（１万円）のみです。それ以外の費用（紛争処理委員への謝金、通常の鑑定・現地調査費用）は原則としてかかりません。
つまり、当事者は1万円程度の負担で、専門家による紛争処理を受けられることになります。

また、保険金の支払が関連するような紛争の場合は、保険法人が参加することにより、一回的な紛争処理が期待できます。
当事者が希望しない場合は参加させないこともできます。なお、和解が成立した場合は、保険法人はその結果を尊重することとされています。保険法人が利害関係人または紛争当事者として参加した場合は、特段の理由がない限り、示された和解案または調停案を受け入れることとされています。

住宅を新たに建てる場合や建売やマンションを購入する場合に、自らが取得する新築住宅が、保険か供託のいずれかにより資力確保措置が行なわれるのか知っておく必要がありますので、契約締結前に必ず業者に確認しておきましょう。

これにより、万一、瑕疵が判明した場合にて事業者が瑕疵担保責任を履行しない場合でも、発注者や買主は住宅瑕疵担保責任保険の支払請求や、住宅瑕疵担保保証金の還付請求を行なうことができます。


また、供託の場合、発注者や買主は、他の債権者に先立って、住宅瑕疵担保保証金から優先弁済を受ける権利を有することになります。

保険加入の場合には、下記の内容の確認を行い、契約書に明記してもらう。

また、建物引渡時には、保険証券又はこれに代わる書面を必ずもらって下さい。

供託の場合には、下記の内容の確認を行い、契約書に明記してもらう。