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失敗しない業者選定のポイント |
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◆ 各依頼先のメリット・デメリットを把握する。 依頼先には、大きく分けて「住宅メーカー」・「工務店」・「設計事務所」の３タイ プがあります。各タイプには、当然メリット・デメリットがあり、消費者の皆さんが 何を優先するかによって依頼先も変わってきます。まず各依頼先のメリット・デメリ ットを十分理解した上で依頼先の絞込みを行いましょう。なお情報収集では、自社シ ステムのデメリットは言いません。依頼先の選定の判断として第３者の専門家の率直 な意見を聞いてみるのも業者選定の参考になると思います。
◆ 希望する工法、仕様の得意な建築会社に依頼する。 消費者の皆さんが希望する建物の工法を、何にするかで依頼先も変わります。工法に は一般的に木造軸組工法・ツーバイフォー工法・プレハブ工法（木質系 ・鉄骨系・ コンクリート系）等があり、消費者の皆さんが希望する工法が、経験豊富で得意な建 築会社に依頼する事が大事です。なお各種工法には敷地条件・プラン・建物規模・地 盤強度・価格・工事期間等のさまざまな条件に一番適している工法を採用する事が一 番望ましく第３者の専門家の率直な意見も参考にして下さい。
◆ 希望する建物イメージの得意な建築会社に依頼する。 家づくりに対する考え方や価値観は十人十色。その中で自分の希望する建物イメージ に合った住宅の経験豊富な建築会社に依頼しましょう。また、担当する営業マンや設 計担当者が、あなたの希望する建物のイメージを十分に理解している事も大事な事で す。
◆ 建物引渡しまで担当窓口が一定な建築会社に依頼する。 住宅の計画段階から建物引渡しまで、早くて１年位かかります。建築会社は少しでも 早く契約に持ち込むために,営業マンは契約するまでは 一生懸命対応してくれますが いざ契約が完了すれば設計担当者に引き継がれ、今までの動きが嘘の様に営業担当者 の動きが変わる事が多々あります。 これは、工事に入っても同じ事で、営業マンは、次のお客さんを追いかける事を優先 し「釣った魚には餌はいらない」と同じような現象になっています。当然、分業シス テムで行っている場合は、各専門部署に引き継がれて行くわけですが、担当窓口は１ 本化で対応出来る建築会社に依頼した方が、スムーズに話が流れて行きます。この様 な現象は住宅メーカーに多く見られる現象で、契約前にどの様なシステムになってい るか事前に確認する事も重要です。
◆ 技術力がしっかりした建築会社に依頼する。 依頼先を工務店で検討中の方は、必ず建築士・施工管理技士など、建築に関する有資 格者の人数を調べてみて下さい。有資格者の人数で、だいたいの工務店の能力が把握 出来ます。 また住宅メーカーはマニュアルが整備され、特殊なプラン・納まりをしない限りは、 一般的には問題は無いと思います。 ただし住宅メーカーも下請け工務店が施工する為に 協力工務店のレベル及び工事担 当者のレベルにより、施工能力に大きく差が出ます。住宅メーカーの工事監理体制が きちんと確立されているか確認を取るようにしましょう。また設計事務所に依頼する 場合は住宅の経験が豊富な設計事務所に依頼してください。なお設計事務所でも木造 住宅については、経験不足の事務所が多いので注意が必要です。
◆ 現場担当者の保有物件数に注意。 設計・施工一体型の住宅メーカー、または工務店へ依頼する場合は、特に工事につい て十分注意が必要です。現場監督が監理業務も兼ねるので内輪の検査となり、会社の 利益確保を優先し、欠陥住宅・手抜き工事の発生率が高くなります。また住宅メーカ ーの現場監督は物件数を多く持ち、下請け工務店まかせになる場合が多い ので、必 ず工事監理体制を確認し、工事担当者がどれぐらいの物件を持っているか確認して下 さい。
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失敗しないプランニングのポイント |
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◆ 要望を整理する。 住まいは家族の生活の場。家族の生活スタイルの実態を冷静に把握し、それに合わせ て住まいづくりを考える事が重要です。家族全員が快適に暮らす事の出来る住まいを つくる為に、まず、現在の家族の生活を見直して下さい。更に、現在住んでいる住宅 に対する不満・改善したい点を書き出し これから新しく建てる住まいの要望事項を 整理しましょう。 必要部屋数・広さ・動線・家のイメージ・車の台数・外構・予算などの希望を、家族 の中で話し合い、要望について絶対条件と優先順位を整理して下さい。 これは、設計担当者がプランを検討する上で基本となり、希望するプランに近いもの が 提案され、そのプランをベースに検討を進めて行きましょう。また現在使ってい る家具を設置する場合は、家具リストを作成するか、設計担当者に申し出て、プラン に反映させる事も大事な事です。
◆ 経験豊富な設計担当にプラン提案をしてもらう。 住宅のプランは、ただ単に間取りを描くのではなく、そこで生活するライフステージ により最善のプランを検討し、細部に渡る使い勝手、落ち着いた空間づくり、日本独 特の四季の移り変わりに適応させるなど、さまざまな検討が必要です。出来れば住宅 設計を専門に対応している経験豊富な設計者に提案してもらう事をお勧めいたします。 設計事務所でも、住宅の経験少ない事務所が殆どで、また住宅を経験していても、住 宅メーカー・工務店の下請けとして代願専門に対応している設計事務所に依頼するの は避けた方が賢明です。
◆ 実際の寸法・広さを確認する。 机上のプランでは、なかなか解り難いものです。部屋の広さ・ユニットバスの広さ・ キッチンの使い勝手・扉の開口幅・廊下、階段の広さなど、現在住んでいる建物の寸 法を測って提案プランと対比してみて下さい。 またキッチン・ユニットバス などのメーカーのショウルームや住宅展示場にて実際 に確認するのも参考になります。ただし住宅展示場は、住宅メーカーがお客様を集客 するために、高いコストをかけて豪華にし、さらに玄関・階段・ローカなど広めに建 てていますので注意して対比検討してください。
◆ プランの中で生活してみる。 建築会社から提案された机上のプランの中で、日常の生活を検討してみて下さい。家 族一人一人が、朝起きてから、トイレ・洗面・食事など生活の行動を検討し、動作が スムーズにいく間取りになっているか、また将来の家族構成やライフスタイルの変化 に合わせて、対応しやすいプランになっているか、隣家の窓と干渉していないかなど 様々な生活動作をプランの中で検討する事により最善のプランが生まれてきます。
◆ 自然を有効に取り入れる。 日本には四季と言うすばらしい自然の恵みがあります。いくら狭い土地の場合でも、 自然を無視したプランは問題です。これから先の長い間生活する中で、自然の光と 風を感じ取れる住宅を心かけてください。
◆ じっくりとプランを練る。 住まいの良し悪しは、設計で決まります。設計には、プラン、仕様、設備、カラーコ ーディネートなどの様々な検討が必要です。営業マンにあせらされて計画すると、後 で後悔する事も考えられますので、納得しプランで十分に検討する事をお勧めいたし ます。工事が始まって、少しずつ形が見えて来た時点で変更する場合、余分な費用が 発生し、また建物の性能にも影響しますので注意して下さい。
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上手な価格検討のポイント |
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◆ 価格のみにとらわれない事。 新聞の折込チラシに坪２９万よりなどと安さを売りに、販売戦略を打ち出している工 務店や、住宅メーカーでも坪２５万よりと住宅業界を騒がせた商品も一時出回りまし た。当然、安い方が良いのですが「安かろう、悪かろう」では問題です。特にローコ ストを売りにしている会社は注意が必要です。 仕様・建物性能など、価格に含まれる内容が明確になっていますか？あなたが考えて いるイメージとまったく違う建物では、後々トラブルの元となりかねません。 また坪単価で表現している場合、住宅メーカーに多いメーターモジュール商品は、延 べ床面積が大きくなり、坪単価で表示する場合安く見せる事が出来ます。また吹き抜 け、バルコニー・ポーチなどの面積を含んで安く見せるテクニックを使っている建築 会社も見受けられます.坪単価表示の安さのみにとらわれず、建物内容の仕様・性能 ・設備・工事範囲の把握検討を行なった上で判断して下さい。
◆ ２社見積以上で比較検討する。 住宅の価格は、各社独自の見積システムを採用しているため、消費者の皆さんには 解り難いものです。このシステムは、生産者サイドの合理化を図ったシステムで、 決して消費者サイドから考えれば見積内容が不透明で良いシステムとは言えません。 この解らない不透明な住宅価格システムの中では１社だけに見積依頼せず、必ず２ 社・３社に見積依頼を行い適正な価格競争を行ってください。この場合、同じ工事 内容（工事範囲・仕様・グレード・建物性能）・施工条件にて見積り依頼をしなけ れば、適正な見積比較検討ができませんので、専門家の支援を受けて対応する方が 賢明でスムーズに運びます。
◆ 同じ工法で見積比較を行う。 数社に見積比較検討するのは良いのですが、住宅メーカーは、他社との差別化を図 り、独自のオリジナル工法にて、見積対比を避ける戦略を取っています。一方を工 務店、片や住宅メーカーとを見積比較しても、総建築費の比較は出来ますが、あま り意味の無い事です。まずは、工法を絞り込んで見積比較を行う様にして下さい。
◆ 仕様・設備を明確にして見積比較を行う。 各建材・設備の仕様・グレードを明確にしなければ、業者まかせとなり、各社思い思 いのグレードの見積書が提出され、正しい価格の比較検討が出来ません。また契約後 自分の思っていた内容との違いが解りトラブルの元となります。安さだけで決めると 逆に後で 一番高い建築会社と契約した事になりかねません。 消費者の皆さんのマイホームです。建築会社まかせにせず、情報収集の中から整理し て、仕様、グレードを自分自身で決め込んでください。なお目に見える部分の仕上材 などは、見積比較検討が解り易いのですが、構造材や下地材などの隠れる部分が一般 の消費者の方には解り難いところです。またごまかされ易いところでもあります。 出来れば第３者の専門家のアドバイス・支援を受けて各建材・設備 の仕様・グレー ドを明確にし、あなたが描いている住宅のイメージ・性能を確実なものとして２社見 積を取って比較検討する事をお勧めいたします。
◆ 建物性能を同一にて見積比較検討を行う。 平成１２年１０月より発足した住宅性能表示制度にて、構造の安定性・耐久性・耐火 性などの住宅に求められる建物の性能レベルの基準が制定されました。 この性能表示制度は任意の制度で、あえて申請費用がかかりますので、しっかりした 建築会社に依頼する場合は、本申請する必要性は有りませんが、見積比較検討を行う 上で、この制度の性能基準を上手に利用して対応する事をお勧め致します。なお性能 表示制度の性能基準は、専門的な知識が必要で第３者のアドバイスをうける事をお勧 めいたします。
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工事請負契約で失敗しないポイント |
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◆ 計画内容を十分煮詰めた上で契約にのぞみましょう。 営業マンは、会社から出された月々のノルマがあり、早く契約するための、様々なト ークを用意しています。一生に一度と言っても過言ではない、高価な住宅を安易に契 約できるでしょうか。先行契約システムであっても、何かの理由がない限り、急がず 時間をかけてプラン・仕様・価格を十分に検討した上で納得して契約するようにしま しょう。 「今月御契約して頂いたら、キャンペーン期間（決算月）でお安くできます」は営業 マンの常用の営業トークです。営業マンは、あなたの計画する住宅の受注が欲しいの です。あせって契約させられるのではなく、十分に検討した上で、消費者側主導で契 約するようにしましょう。
◆ 今までの打合せ内容が契約書に盛り込まれていますか。 営業マンは早期契約するために、時にはオーバートークを使う事があります。また契 約するまでの打合せ事項、疑問点の確認内容などが契約書に明確に記載されているか チェックして下さい。もし、記載されていない場合は、打合せ議事録を契約書に添付 するか、特記事項に必ず明記した状態で契約するようにして下さい。
◆ 建物の目に見えない部分には要注意。 先行契約での最大の問題点は、工事が進むにつれて隠れて行く部分の仕様が不明確な 事です。特に一般の消費者の方には特に解り難く、契約後の詳細設計及び工事の段階 で、ここが不明確になっていれば、手配や施工ミスがあっても消費者には解らず、ま た発覚しても生産者側の都合の良い言い訳で終わってしまいます。 契約書には、必ず仕様書を添付して契約する事をお勧めいたします。住宅メーカーで は、その商品の細部に至までの仕様、納まりを表した社内用マニュアルが用意されて いますので、関係する項目の資料を入手し、必ず確認してから契約するようにして下 さい。 また工務店では、マニュアルが用意されていない工務店が多く、特に注意する事が必 要です。工事が進むにつれて隠れて行く部分はシステムキッチン・ユニットバスなど の住宅設備やクロス・フローリングの仕上材と違って専門的知識が必要です。第３者 の専門家に契約図面と共に、細部にわたる仕様のチェックをしてもらう事をお勧めい たします。
◆ 契約約款の内容確認を行いましょう。 契約には契約の概要を表した契約書と、細かい取り決めを表した契約約款が添付され ます。契約約款は各社、生産者側の都合の良いように記載されているケースが多く、 必ず契約約款の内容を事前に確認し消費者の不利益になる項目を、相手先に修正を申 し出てください。 内容も確認せず契約を行なって、後々何らかの問題が発生した場合の対応で、予期せ ぬ費用が発生し、建築会社とトラブルになる事があります。「転ばぬ先の杖」難しい 言い回し文章が書かれていますが、解らない事は相手先に確認するか第３者の専門家 にチェックしてもらい、アドバイスを受ける事をお勧めいたします。
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欠陥住宅をつくらないポイント |
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◆ 地盤調査を必ず行う。 軟弱な地盤に家を建てると、地盤沈下（家全体が沈む）や不同沈下（軟弱な部分だけ 傾いて沈む）を 招く恐れがあります。「念願のマイホームを建てたけど不同沈下し 始めた」「新築後たった１年で、家が傾いて窓が開けられない」そんなトラブルをよ く耳にします。 地盤によるトラブルを避けるためにも、必ず地盤調査を行い、建物全体の荷重に耐え られる地盤である事を確認する事が重要です。また同じ敷地内で建て替えを行なう場 合でも、近隣の地下水位の変動など、地質が変化する事も考えられるため、既存の建 物に問題がなくても調査する方が賢明です。地盤調査の内容により、地盤補強が必要 か判断されますが、出来れば第三者の専門家のチェックを 受ける事をお勧めいたし ます。地盤の耐力が有るのに、地盤補強が必要と言って追加金額を請求される場合も 考えられますので注意して下さい。
◆ 実施設計図の内容を十分に把握する。 住宅を施工するために必要な実施設計図の内容が、契約時に取り決めた内容と違いは ないか、また特に建物完成後、目で確認できない部分については注意して仕様の確認 を十分に行い、解らない事はどんどん業者側に確認を取って下さい。工事が進む段階 で、最終的に隠れる部分を業者は、会社の利益を優先させて、勝手に仕様を変られる 事が多々有ります。 なお実施設計図面の解読には、専門的知識が必要です。欠陥住宅・手抜き工事を防ぐ ためにも、現場検査と合わせて、第３者の専門家にチェックしてもらう事をお勧めい たします。
◆ 施工現場に頻繁に足を運び工事内容を確認する。 本来、施主の立場で設計図面通り工事が行われているかチェックするために、工事監 理者が法律上必要ですが、住宅業界の悪い体質で、現場監督と同じ人物が兼任で工事 監理を行っているか、もしくは社員でなくても、施工会社に頼まれた人が、業者側の 立場で監理が行われているのが現状です。本来あるべきチェック機能が果たされてい ません. その様な施工体制が原因で欠陥住宅が生じるのですが、それを防ぐためにも現場に目 を光らせて、頻繁に足を運んで下さい。生産者の勝手な都合で消費者の目に届かない 所で変更されたり、手抜き工事を未然に防ぐ事が出来ます。なお専門性が高いので第 ３者の専門家に検査してもらう事をお勧めいたします。 ※建築基準法では「建築主は建築士である工事監理者を定めなければならない」と決 められています。建築主が定める工事監理者とは、建築主に代わって設計図通りに 工事が正しく行なわれているか、現場をチェックする責任があります。出来れば施 工者側の立場でない「第３者」の工事監理者であれば検査する目も厳しくなり欠陥 住宅・手抜き工事が防止出来ます。 ※工事カンリには２つありますが、その内容は全く違います。１つは「工事監理」で 建築主の立場に立って設計図通りに施工が行われているか、確認を行う事を言い、 もう１つの「工事管理」は、施工者の立場で、工事を適切に 段取り良く行う事を 表わして使い分けられています。
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